Юридичні консультації і правова допомога по питаннях житлового права Німеччини.
Андрій Нодь - російськомовний адвокат з багатолітнім досвідом роботи в Німеччини і Росії
надає юридичну допомогу по питаннях житлового права Німеччини :
юридичний супровід купівлі продажу нерухомості
дострокове розірвання договору оренди приміщення
зменшення орендної плати
повернення застави (Kaution)
представництво в суді
Покупка нерухомості в Німеччини
Яких-небудь обмежень на покупку нерухомості в Німеччини для іноземців не існує. Придбання нерухомості в Німеччини і здача її в оренду є надійним вкладенням капіталу. При цьому власник отримує стабільний місячний дохід і його інвестиції надійно захищені державою. Квартиру завжди можна продати і отримати назад свої вкладення з прибутком.
Перш ніж підписати договір купівлі-продажу, потрібно чітко собі уявляти, що ти купуєш, де ти купуєш, яка ситуація на ринку нерухомості. Крім того, шляхом вимоги виписки з рєєсстра власників, необхідно перевірити, хто є власником об'єкту не і чи не закладений об'єкт.
Адвокат супроводжує процес укладення оборудки і через свої обов'язки повинен перевірити «чистоту» об'єкту, тобто зажадати виписку з реєстру і, якщо є які-небудь заборгованості колишнього власника, повідомити про них покупцеві і проконсультувати його про правове значення і наслідки даних обставин.
Якщо операція купівлі-продажу здійснюється через маклера, то покупець несе додаткові витрати, розмір винагороди маклера складає зазвичай 5-10% відсотків від суми операції.
За домовленістю з продавцем гроша за придбану нерухомість, для гарантії, можна перекласти на рахунок нотаріуса. Після виконання всіх умов договору і внесення нового власника в реєстр власників, який ведеться в місцевому суді, нотаріус переведе гроші продавцеві. Таким чином буде гарантовано, що власник житла не продасть його повторно.
Що потрібно враховувати при придбанні квартири в Німеччини
Купуючи квартири в Німеччині потрібно чітко уявляти собі, для чого купується ця нерухомість. У Німеччиниі права арендателя захищені законом і розірвати договір оренди що існує між власником і квартиронаймачем досить складно. Для розірвання договору необхідна наявність передумов, зокрема, не виконання однієї із сторін умов договору.
Якщо планується придбання квартири для власних потреб або для потреб близьких родичів, то рекомендується набувати квартири без мешканців.
Оскільки згідно з (BGB § 566) законом продаж квартири в Німеччині не припиняє дію наявного договору здачі в оренду квартири або будинку, новий власник набуває всіх прав і обов'язків за договором оренди. Це означає, що квартиронаймач перераховує обумовлену договором суму оренди на рахунок нового власника, а власник несе обов'язок тримати житлове приміщення в належному стані.
Розірвання договору оренди в Німеччини
Розірвати договір оренди в Німеччині з боку орендодавця неможливо без вагомих причин. Власник житла може розірвати договір лише у випадках, коли особа яка знімаэ житло не виконує умови договору, наприклад, не оплачує або не своєчасно оплачує орендну плату, порушує порядок мешкання.
Розірвання договору оренди по тих підставах, що квартира потрібна для особистих потреб або потреб найближчих родичів, потрібно доводити. Якщо орендодавець оспорює дане питання, то справа про виселення вирішується в суді.
З аналогічною ситуацією зіткнувся наш клієнт, який придбав здану в оренду квартиру і хотів використовувати її для своїх і потреб своїх родичів під час відвідин в Німеччині. Арендателі були не згодні з розірванням договору оренди і оспорювали в суді той факт, що квартира потрібна власникові для особистих потреб.
Якщо Ви не маєте посвідки на проживання в Німеччині, то складно розраховувати на виграш справи в суді оскільки складно переконати суд в тому, що особі без права постійного проживання в Німеччині, потрібна квартира для особистих потреб. В цьому випадку доцільніше спробувати вирішити питання про розірвання договору оренди квартири мирною дорогою і вдатися до послуг адвоката, який проведе переговори з арендателямі з приводу добровільного розірвання договору оренди. Саме таким чином поступив наш клієнт, що дозволило йому заощадити час і гроші.
Підвищення орендної плати в Німеччини
Довільне підвищення орендної плати в Германії недопустимо згідно із законом (BGB §§ 558a,558b). Будь-яке підвищення орендної плати має бути обгрунтоване або підвищенням вартості комунальних послуг, або підвищенням середньої вартості орендної плати для аналогічних квартир в даному районі. Підвищення орендної плати також можливо, якщо після проведення ремонтних робіт або встановлення, наприклад, вбудованої кухні, квартира стала комфортабельнішою для мешкання. При цьому орендодавець повинен дати згоду на підвищення вартості оренди. Інакше питання обгрунтованості підвищення орендної плати вирішується в суді.
