Что учитывать при покупке недвижимости:
Приобретение объекта у застройщика должно осуществляться при соблюдении строгих юридических требований для маклеров и регулирования в сфере недвижимости в соответствии с законом (MaBV), который определяет коммерческие правила при разработке и заключении договора подряда, защищающие в первую очередь права покупателя.
Если в договоре купли-продажи исключаются гарантии продавца, в частности если продавец не ручается за отсутствие вредных веществ или остаточного экологического ущерба, необходимо перед подписанием договора проконсультироваться с инженером-строителем на предмет выявления недостатков объекта недвижимости.
В случае наличия загрязнения почв или водных резервуаров на участке приобретения недвижимости к собственнику объекта могут быть предъявлены требования со стороны административных органов. Для проверки риска связанного с такими загрязнениями необходимо взять выписку из Кадастра экологически вредных отходов производства (Altlastenkataster).
Особое внимание следует обращать на наличие на участке публичных построек, так как в этом случае на собственника может налагаться обязанность соблюдения определенных норм строительного проектирования и строительных процессов. Обременения строительством не регистрируются в Земельной книге, поэтому необходимо отдельное ознакомление с Перечнем обременений строительством (Baulastenverzeichnis).
При покупке квартиры её собственник становится совладельцем земельного участка где построен дом и мест общего пользования (подъезд, крыша, подвал). Таким образом в данном случае сочетаются единоличная и общая долевая собственность. Заявление о разделении жилого дома (Teilungserklärung) обеспечивает покупателю право собственности на квартиру, правомочность разделения должна быть подтверждена административными органами, осуществляющими надзор за строительством дома (Baubehörde).
Согласно Закону о владении жильем (WEG), владелец квартиры автоматически становится членом сообщества владельцев квартир дома. Собрание собственников один раз в год проводит собрание, на котором в частности решается вопрос о необходимости и размере тех или иных затрат на ремонт дома. Чтобы узнать о предстоящих инвестициях, необходимо ознакомиться с протоколами таких собраний.
Если приобретенная квартира сдана в аренду, то выселить арендатора можно лишь при наличии уважительных причин, так как права арендаторов в Германии надежно защищены законом. Так покупатель может потребовать выезда квартиросъемщика в связи с собственной потребностью в жилой площади только через 3 года после покупки. В связи с дефицитом доступной жилой площади в Берлине, этот срок увеличен до 10 лет.
Вышеперечисленные положения ставят своей целью дать первое представление по вопросам приобретения недвижимости в Германии и не могут заменить консультации адвоката.
