Жилищное право Германии

Адвокат по жилищному праву

Права арендатора

  1. Права арендатора в Германии защищены законом и договор аренды, существующий между арендодателем и арендатором, достаточно сложно расторгнуть.

  2. Для расторжения договора необходимо наличие предпосылок, в частности, не выполнение одной из сторон условий договора.

  3. Если планируется приобретение квартиры для собственных нужд или для нужд близких родственников, то рекомендуется приобретать квартиру без арендаторов.

  4. По закону (BGB § 566) продажа квартиры в Германии не прекращает действие имеющегося договора аренды, новый собственник приобретает все права и обязанности по данному договору. Это означает, что арендатор перечисляет оговоренную договором сумму аренды на счет нового собственника, а собственник несет обязанность содержать жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Расторжение договора аренды

  1. Со стороны арендодателя расторгнуть договор в Германии невозможно без веских причин. Это возможно только в тех случаях, когда арендатор не выполняет условия договора, например, не оплачивает или не своевременно оплачивает арендную плату, нарушает порядок проживания.

  2. Расторжение договора аренды по тем основаниям, что квартира требуется для личных нужд или нужд ближайших родственников, нужно доказывать. Если арендатор оспаривает данный вопрос, то дело о выселении решается в суде.

С аналогичной ситуации столкнулся наш клиент К., который приобрел сданную в аренду квартиру и хотел использовать ее для своих и нужд своих родственников во время посещения Германии. Арендаторы были не согласны с расторжением договора аренды и оспаривали, что квартира нужна собственнику для личного проживания.

Если Вы не имеете разрешения на проживание в Германии, то сложно рассчитывать на выигрыш дела в суде, так как сложно убедить суд в том, что лицу без права постоянного проживания в Германии нужна квартира для личных нужд.

В этом случае более целесообразно попытаться решить вопрос о расторжении договора аренды квартиры мирным путем и прибегнуть к услугам адвоката, который проведет переговоры с арендатором по поводу добровольного расторжения договора аренды.

Именно таким образом поступил наш клиент, что позволило ему сэкономить время и деньги.

Повышение арендной платы

Произвольное повышение арендной платы в Германии недопустимо по закону (BGB §§ 558a,558b). Любое повышение арендной платы должно быть обосновано либо повышением стоимости коммунальных услуг, либо повышением средней стоимости арендной платы для аналогичных квартир в данном районе.

Повышение арендной платы так же возможно, если после проведения ремонтных работ или установления например встроенной кухни квартира стала более комфортабельной для проживания. Квартиросъёмщик должен дать согласие на повышение стоимости аренды, в противном случае вопрос обоснованности повышения арендной платы решается в суде.

Покупка недвижимости

Перед покупкой объекта недвижимости необходимо как минимум проверить, кто является собственником объекта и не заложен ли объект, выставленный на продажу.

Если сделка купли-продажи совершается через маклера, покупатель несет дополнительные расходы, размер вознаграждения маклера составляет обычно 5-10% процентов от суммы сделки. Исключением из этого правила является покупка недвижимости на аукционе в Германии.

По договоренности с продавцом деньги за приобретенную недвижимость для гарантии можно перевести на счет нотариуса. После выполнения всех условий договора и внесения нового собственника в реестр собственников, который ведется в местном суде, нотариус переведет деньги продавцу. Таким образом будет гарантировано, что собственник жилья не продаст его вторично.

Адвокат Андрей Нодь